高息发债、低价配股、预售资金监管门槛高企，

　　北京第二轮集中供地活动收官，原计划出让17宗地块，总起始价559.7亿元，实际出让13宗、成交额499.575亿元。这次土拍流拍和底价成交均较多，而且参拍企业以国企为主，这从侧面反映出民营房企现金流情况仍不乐观。

　　今年已有82家房企成功发行224只境内信用债券，信用债规模为2260.49亿元，较2021年同期2540.36亿元下降11.02％。海外债方面，共有21家内地房企发行39只海外债券，规模总额76.53亿美元；较2021年同期的209.66亿美元下降63.49％。相比去年同期海外债占到境内债的半壁江山，今年房企海外债发行总额不足境内债券三成。

　　今年国瑞置业、上坤地产、力高集团、银城国际控股、景瑞控股、大发地产、力高集团、金轮天地控股等8家内房企发行的12只海外债券，票面利率均超过10％。其中，国瑞置业于今年2月发行一笔3.35亿美元的两年期票据，票面利率探高到14.25％。

　　上市房企一年内到期的存量债券总额达2377亿元。其中，临期债券规模居于前五的分别为金地集团、招商蛇口、保利发展、富力地产、华夏幸福，一年内存量债券余额分别135.54亿元、130.5亿元、104.8亿元、103.2亿元、102.87亿元。不过，在这5家公司中，金地集团、招商蛇口、保利发展3家国央企债券融资通道畅通，尚有现金流补充，而富力地产及华夏幸福却“缺席”今年前5月境内信用债及海外债发行市场。

　　合肥城建以9.01元/股的配套发行价格向中意资产、中金公司等16家机构投资者配套发行1.11亿股，发行价较定价基准日前20个交易日11.51元/股的均价折价80％，投资者认购股票的锁定期为6个月。截至2021年2月28日限售期结束，其股价为8.01元/股，较增发价格跌去10％。截至目前，其股价仍处于8元/股左右。这意味着合肥城建很难在当前的股价表现下进行新的定增。

　　今年已有南京、成都、海口、徐州、烟台、佛山等20余座城市对预售资金监管予以放松。

　　上述城市该轮调整主要集中在三个方面，一是降低预售重点监管资金额度，例如漯河对4月1日后新办理商品房预售许可的项目将重点监管资金比例由40％调整为30％；二是增加或前置支取资金的节点，释放更多资金，例如绵阳增设“主体分部工程完成”资金使用节点，该节点累计可申请使用对应账户内不超过70％的建设资金额度；三是允许信用资质A级以上房企使用银行保函替代预售监管资金。例如阜阳允许开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。

　　以海口为例，根据5月15日当地出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，海口将细分工程进度标准，拟对监管资金进行多节点拨付；另对企业信用评级良好的企业降低重点监管资金的比例。

　　《红周刊》查询海口市住宅与房地产信息网今年5月，海口市共对7个项目下发销售许可证，包括龙湖·海口时代天街、金地·云海湾城市广场两家头部房企项目，备案销售面积分别为6.79万平方米、1.03万平方米。以目前海口市商品房挂牌均价1.82万元/平方米为参照，上述两大项目销售总额分别约为12.36亿元、1.87亿元。根据海口商品房预售资金监管新政，允许信用资质良好企业使用银行保函替代监管额度，上述两家房企仅单个项目或可释出资金数千万元至上亿元。

　　不过，当下能受益于银行保函释放相应额度监管资金的房企仅在少数。《红周刊》目前海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行”优待”，但A级以上信用等级均为执行中的重要标准。

　　“这可能对多数中小型房企来说作用不大。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《红周刊》表示，“出于风险考虑，银行也会对开具保函的对象有资质要求，很多房企未必能开具出来，所以资金链紧张的程度依然很大。”

　　《红周刊》查询中国房地产业协会公布的《2021年中国房地产开发企业信用状况白皮书》2021年，全国具有房地产开发资质的企业共计11.25万家，全国A级纳税人的房地产开发企业约1.87万家，占全部开发企业16.68％，这意味着多数房企或难规避商品房重要预售资金的严格监管。

　　余健表示，为了防范预售款被挪用，以往奉行强监管是有必要的。“有的项目刚出地面甚至刚开始动工就在搞预售。除了土地成本，这个阶段的开发成本只需要投入20％~30％，剩余大量的预售资金如果缺乏监管，激进的房企可能把钱拿去投资新的土地或挪作他用，导致项目烂尾风险。目前预售资金监管放松对房企自然是利好。但这也是在保障项目能够顺利完工前提下的适度变通，对房企流动性的影响整体幅度有限。”

　　面对亟待纾解的房企流动性危机，一位央企地产集团前负责人向《红周刊》表示，房企的爆雷现象与融资渠道之所以难以恢复，是囿于传统地产开发高负债、高周转、高回报的“三高”思维影响深远。“显然，目前高杠杆及高负债不可能放松，一放松又回到过去。‘高周转’则是要以质量为目标的周转，不单指房屋质量，企业质量更排在第一位，需要企业具备优秀的经营现金流，控制好负债率和偿债能力，业内比如万科、保利在这块做得很好。”据介绍，“目前行业对于‘活下去’的认知有些参差不齐，其实想要‘挣大钱’已经不易，房企需要适度缩表出清，出险房企则要走向债权重组和股权重组。”