5月房地产行业研究月报

　　人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商贷利率下限调整至LPR减20基点，要求各地因城施策自主确定房贷利率加点下限。5月20日，人民银行进一步下调五年期LPR15个基点至4.45％，首套房贷款利率下限降至4.25％，达到近20年来最低水平。同时，5月房地产市场供给侧融资政策出台新方案：碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被选定为示范房企，在发行债券时同步创设信用保护工具，体现了监管部门对优质民营房企市场融资功能的支持，有效提升了市场信心。

　　5月各地楼市“因城施策”继续发力，但政策底线城发布房地产促进政策，涉及限购、限售、首付比例、房贷成本等各方面，累计出台稳楼市政策的城市已达到约150个。然而，南京、武汉、郑州等城市的楼市松绑政策出现波折、调整或取消，反映出部分城市的松绑政策已接近“房住不炒”的底线。无论从出台房地产调控政策城市的数量还是政策力度来看，地方楼市政策底线

　　此次西安房地产新政的出台放宽了购房条件，释放了潜在需求；适度松绑二手房交易限制，提升了市场流动性。结合前期房贷利率的下调，居民购房融资成本降幅明显。预计此次新政出台将推动西安房地产市场回暖，并对今年首批集中供地起到积极的作用，形成“政策→预期→地价→预期→楼价”的推动路径。

　　北京17宗地块3宗流拍，7宗底价成交，7宗溢价成交，平均溢价率5.35％。无锡8宗地块全部成交，其中7宗底价成交，仅一宗溢价成交。苏州15宗地块全部成交，其中11宗底价成交，2宗城镇住宅用地触及最高限价，底价成交的地块多处于非核心区域，主要由本地房企购得。长春第一次集中供地挂牌2宗，其中1宗提前终止出让，另一宗以底价成交。5月，长春两2次出台房地产促进政策，然而楼市热度依然不高，下半年土地市场去库存压力较大。

　　5月集中供地市场的低热度以及国企“唱主角”特征表现出市场信心尚未出现恢复的迹象。

　　数据

　　然而，5月30城房地产成交面积的回升依然难以支撑楼市见底回暖的结论。

　　一方面，5月成交面积的回升是基于4月低基数，且总量与区域性宽松政策的共同刺激也仅使成交面积环比提升不足12％。另一方面，对2010年以来30城商品房成交面积进行季节调整后可以看到，5月成交面积并未出现显著的回升态势；对数据进行滤波分析后也能看到，5月成交量尚未走出周期性谷底。名义数据与季调数据的反差一定程度上表明：

　　5月商品房成交量的环比回升很难排除季节性因素的干扰，全国楼市回暖的显著迹象尚未出现。

　　此外，根据统计局的数据，全国商品住宅销售同比降幅进一步扩大，“销售面积-竣工面积”同比差额、“销售面积-施工面积”同比差额也呈现扩大趋势，房地产库存压力依然较大。3.2

　　从具体城市新建住宅成交价格同比数据看，除北京、杭州、成都等少数城市外，其余城市4月同比成交价均呈现增速下滑的趋势。此外，天津、合肥、武汉、南宁、西宁等城市开始出现同比负增长。

　　房地产板块行情与楼市走势的反差背后可能反映了2种逻辑：第一，高估值可能反映了“稳楼市”政策引发的市场投机性聚点均衡。第二，在楼市收缩的大环境下，未来房地产市场的集中度可能进一步提升，大型上市房企的市场势力将更加巩固。

　　房地产债的个体利差自去年下半年以来基本呈现出不断上升的态势。5月以来，恒大、阳光城、富力、世茂等房地产企业债券出现违约，房地产企业违约数量占比超过三分之一，印证了《3月房地产行业研究月报——政策利好促回温，剩余风险需警惕》的观点：房地产债券市场风险尚未完全释放，仍需关注年中房地产企业债券集中到期情况。

　　●从新建商品房市场趋势看，房地产市场库存压力较大，除少数区域中心城市外，当前多数城市的房地产价格承压明显。