地产前融业务将退出市场？

　　合肥第一批次集中供地的土拍中，滨湖科学城02和04地块竞争尤为激烈，其中滨科城BK202202号由高速地产竞得，总价9.2亿元、楼面价13636.36元/㎡；滨科城BK202204号由安徽置地竞得，总价14.9亿元、楼面价14079.48元/㎡。

　　财联社报道称“据多方全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用”。此消息发布后，一些城市陆续制定或修订了预售资金监管的相关规定。让人意外的是，我们在项目的投后管理过程中，事实上并未真正感觉到预售资金监管的放松，比如监管账户资金的使用审批方面依旧非常严格，一般情况下也不允许用于偿还债务，个别房企的销售监管账户甚至仍旧被政府部门纳入了全封闭的监管。

　　三、今后的地产前融业务怎么做

　　站在地产前融机构的立场上，我们目前对土地款和开发建设资金的前融业务依旧看好，但风控上更趋谨慎。在楼市还未能企稳回暖的情况下，地产前融资金的退出核心依赖的银行开发贷和项目销售回款都面临很大的不确定性的问题。尽管3月16日金融委、银保监会、证监会、财政部、外管局等六部委都对房地产行业的问题给予了积极的表态，但楼市目前整体的回暖情况仍旧非常不理想，最让我们担忧的是普通民众对就业和收入的预期降到了谷底，而销售端的购买力无法恢复的话，再好再多的政策刺激都无法带来二三四五线城市的楼市复苏。因此就地产前融业务的走向而言，我们认为主要是需关注以下两个问题：

　　1. 就前融资金的退出而言，最理想的情况是项目公司取得银行开发贷后直接置换掉我们的前融本息，而这也是大部分前融业务遵循的基本业务操作原则，但目前的情况下，普通民营房企很难取得银行的开发贷，因此我们对前融业务的存续周期及风控措施肯定得更加谨慎地考量，尤其是对后端项目公司能否顺利取得银行开发贷需提前进行评估或确认。

　　2. 如果项目公司无法取得银行开发贷，或者银行开发贷的放款金额无法覆盖我们的前融本息，也即前融本息的退出必须依赖销售回款，那监管账户的资金如何用于还款就变成核心的问题。在这个问题上，如果当地政府部门监管要求没那么严格，比如监管户的资金按规定预留比例后经各方审核可直接用于还款，那当然是最好；但如果审核比较严格，那在前融的退出风险上还是要做更加谨慎的评估。