信托公司与房企展开新博弈

　　去年以来，多家信托公司深陷房产企业的流动性危机。

　　总的来说，与房企合作项目越多、捆绑越深度的信托公司，暴露的风险也高，亦越显脆弱。

　　有信托公司在入局恒大时曾向媒体表态，面对与恒大集团合作的部分项目风险，五矿信托以维护投资人利益为首要目标，寻求化解路径。经过反复论证，信托公司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

　　“这也是我所说的信托公司的无奈。”小胡告诉，之前信托公司是拿着债权被动地等房企还钱，还会有房企“摆烂”不还钱。但“债转股”模式之下，信托公司主动性更高，结果就会不一样。

　　不过，小胡告诉，这一模式的逐渐落地，更多也是政策吹风的结果。

　　去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

　　这一政策的发布，给房地产行业风险化解指引了更清晰的方向。“当信托公司以股权的形式承接的项目收并购，对于房企原本承压的‘三条红线’压力有所帮助，对缓解流动性压力更为直接。”小胡补充道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾表示，信托“接盘”房企项目，当然是有私心的。“这些项目大多是因为资金遇到压力才出手，但项目本身并没有太大问题，所以在收购之后，这些项目还是有机会被盘活的。”

　　最优方案下的博弈

　　对于房企来说可能是“断臂求生”，但对信托公司而言是各方面的能力考验。

　　有华东某大型信托公司长期从事地产融资的业内人士表示，变成股东入局房企项目后，信托公司能否保证前期投入的收回，也得打个问号。

　　对此，小胡也表示了部分认同。“对信托公司的主动管理能力确实存在着不小的挑战。像这种合作模式下，信托公司需要一个团队去跟踪项目，团队所需人才也需要结构化调整，这都是压力，也需要成本。”

　　“对于信托公司而言，风险其实并不会因为这个模式而降低，只是风险的形式和承担者发生了转变，从原来的房企信用风险侧转向了市场侧。简单地说，你所建的房子卖不出去，就是信托公司现在要承担的风险。”

　　据国家统计局发布的2022年1~2月房地产行业数据，商品房销售面积、商品房销售额双降，增速为2016年以来的次低，仅高于疫情刚爆发时的2020年1~2月，消费端呈现疲软态势。小胡也告诉，行业数据只是平均值，市场的风险其实就在眼前。

　　当然，其中肯定也会有值得投资的项目。因此，在合作上，信托公司更倾向于选择好的项目，或者能更快回款的项目。另外，每家房企的议价能力都不一样，除了利润的分配，是否保留回购权，还有更优先的利润分配权利等，都是房企和信托公司间的较大博弈点。

　　小胡告诉，说到底，双方都是为了自己的利益最大化，肯定会有博弈，好的项目，房企的议价权可能会更大些，但也不都是一概而论的。

　　据梳理，恒大集团陆续与多家信托公司签署协议，都有行使回购股权的权利。

　　被深度捆绑的信托公司能否走出漩涡还未可知。不过，可以确定的是，信托公司在风险的倒逼下，已在做内功、提升风控管理的路上。