经济常识：房地产企业率排名

　　中国十大房地产公司排名

　　2016年数据
①万科地产②恒大地产③绿地集团④保利地产⑤中海地产⑥碧桂园⑦融创中国⑧龙湖地产⑨华夏幸福10富力地产

　　中国房地产开发公司排名前十的是哪些

　　1 万科地产 ( 始于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司 )
2 保利地产 ( 大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司 )
3 恒大地产 ( 国内在建工程面积最大.进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司 )
4 中海地产 ( 始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司 )
5 绿地地产 ( 成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司 )
6 龙湖地产 ( 联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司 )
7 绿城地产 ( 绿城致力于高品质物业的开发,中国企业信息化500强,十大房地产品牌,行业知名品牌,绿城房地产集团有限公司 )
8 华润置地 ( 华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司 )
9 金地地产 ( 以房地产开发为主营业务上市公司,地产业内极丰富特色与竞争力全国化品牌公司,金地（集团）股份有限公司 )
10 富力地产 ( 中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司 )
最牛开发渝开发，国资控股。

　　房地产率的介绍

　　《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。
不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在H股上市一夜暴富，碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过，观察他们的财富成长路径会发现，其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造，而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。
房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。
另据统计，在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占比在70%，利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装成本占比35%，利润率在15%左右。
国内房地产市场15%的利润率看似不高，但开发商的真实利润水平却远高于此，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高率”。“高率”使中国的房地产偏离了其民生属性，放大了房地产金融投资属性的一面，加速了财富向地产商集中，并且增强了地产市场的投机性。
业内人士透露，调控前，开发商购置土地或明或暗可以贷款，拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款，项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理，而且，虽然预售制度有很大变化，但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式，例如向意向购房者十几万元高价出售会籍，获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善，许多开发商可以用5倍、10倍的率来操盘，这样一来100%的利润率也不是神话。

　　中国房地产公司排名

　　导语：房地产产业一直在我国长盛不衰，这使得房地产产业成为一个热度比较高，竞争颇为激烈的产业。在我国，庞大的房地产公司林立，但是，有哪些房地产公司能够成为中国房地产业的“龙头老大”呢?这样的公司还是不多的。下面的这篇文章来为大家揭晓中国十大房地产公司的排名。

　　根据2015年最新的房地产产业的销售额以及过去数年里这些公司的实力对比，我们来做一个综合排名，排出现在最强盛的十大房地产公司。

　　首先，排在第一位的是万科地产。万科地产是目前最大的专业住宅开发企业之一。经过二十多年的发展，万科集团的业务已经扩大到长三角、珠三角、环渤海三大城市群和中西部53座大中城市，覆盖区域极广，年销售住宅面积平均在6万套以上，是中国房地产产业当之无愧的龙头老大。

　　紧跟万科地产之后的便是赫赫有名的恒大地产。恒大集团在我国可是鼎鼎大名的集团，它的业务范围覆盖民生住宅、文化旅游、乳业等各大领域，总资产达到4660亿，距离世界五百强企业仅有一线之差。而恒大地产则覆盖全国各大中城市，规模宏大，实力雄厚。

　　排在第三位的是绿地集团。绿地集团是当今中国唯一一家以房地产产业为主、跻身世界五百强企业的公司。根据2014年的《财富》排行榜，绿地集团目前处于世界五百强企业的第269位，它已经覆盖了全国各地的主要省市区，是一个规模巨大的全国性大集团。

　　第四名，保利地产。保利地产是中国大型的国有房地产企业，成立于1992年。总资产达到2000亿，品牌价值达到100亿元，成为我国房地产业的领导品牌。

　　第五名，中海地产。中海地产是中国海外集团有限公司的下属公司，总资产达到1800亿元，在北方各大城市、南方大多数城市皆有开发。规模较大，实力非常雄厚。

　　第六名，万达集团。大连万达集团股份有限公司成立于1988年，经过数十年的打拼，已经形成商业地产、高级酒店等核心产业。万达集团的房地产产业主要在商业用地上。

　　第七名，碧桂园。广东碧桂园集团是中国房地产的十强企业，在界内荣获过“中国驰名商标”的称号，总资产达到1500亿元，实力雄厚。

　　第八名，华润置地。华润置地有限公司是华润集团旗下的房地产公司，也是中国内地最具实力的综合型地产开发商。之所以会排到第八名，是因为华润置地的发展已经过了鼎盛期。不过华润置地公司依然实力强劲，在中国具有强大的影响力。

　　第九名，世茂房地产。世茂房地产是中国房地产界领袖企业，由于世茂房地产公司成立时间较短，所以，世茂房地产公司是一个处于发展中的企业，发展的潜力极大。

　　第十名，华夏幸福集团。华夏幸福集团是中国较大的房地产产开发商，在城乡一体化建设中，华夏幸福集团始终扮演着重要的角色。因此，它是中国房地产业当之无愧的大亨。

　　什么是财务房地产开发中所谓的“高财务”是什么意思

　　房地产开发中所谓的“高财务”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。
无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务。财务影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
财务系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]
财务与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。

　　房贷率是什么意思

　　中国的居民房贷算不算高若按国际标准，存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%）等指标进行测算，并与西方国家相比，我国居民房贷率并不高。但笔者认为，宏观面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，中国居民房贷结构性风险正在悄然降临。

　　房贷远逊于美日等发达国家
 

　　首先，中国与美国、日本相比，在社保覆盖水平和均等化程度上，差距很大，中国居民未来支出和不确定性支出要远高于发达国家。同时，居民可支配收入（包括务工收入）增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%，经济疲软或将继续拖累居民收入增长。实际上，我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平。所以，房贷占GDP的比重等指标不能简单的与发达国家相比较。

　　房贷时间分布不均，增量房贷风险大

　　2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元，翻了4倍。尽管官媒仍坚持我国整体居民房贷率不高，但75%的房贷发放于房价快速上涨时期，近一半发放于2013年以后，即近期最快的两轮房价上涨周期。

　　数据显示，2013年之前的存量房贷，其风险已被房价上涨覆盖，但房价单边上涨近20年后，目前50个大城市房屋总价（219万亿元）已超美国的情况下，资产泡沫风险陡增。特别是去年初以来新增量房贷风险日益突出。

　　房价快速上涨使大城市率偏高

　　2015年和今年上半年，楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%，销售额增长14.4%和46%，新增房贷分别增长22%和96%，显示东部热点城市成交占比扩大、率快速提升，这是风险所在。shzyshange44

　　以深圳为例，2015年新增房贷是2014年的2.2倍，平均贷款成数为6.5成；今年上半年深圳个人房贷余额（9900亿元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三线、四线%左右的购房按揭率，大城市房贷率很高。

　　“二次加”风险难以估量

　　今年初，央行为了促进房地产市场繁荣，对于首套房贷认定全面放松，首付比例低至二成，加受到鼓励。但即使是这样，付房贷首付在一线城市也要动辄数十万甚至上百万。于是，一些购房者正在通过信用和消费贷款，甚至通过变相的“首付贷”等，实现“二次加”。

　　而笔者认为，“二次加”等于是玩火，现在不仅是投机购房群体积极加，还有低收入人群也在加，因为房价太高买不起，只有高才能圆上住房梦。但问题是，如果未来房价回调和收入下行，这部分风险会急剧上升。

　　全民快速“加”

　　在吹大房价泡沫的同时，也在快速推升金融风险。今年上半年，全国个人房贷占总贷款的16.3%，创历史新高，比去年同期提高2.1个百分点；上半年全部新增贷款中，个人房贷占41.3%，为2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超过50%；

　　究其原因，一方面由于制造业不景气，传统行业不良率快速上升，银行信贷投放开始向个人房贷领域转移。另一方面，房贷利率创历史新低，鼓励了加的热情。7月份全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低，重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间，银行贷款结构正明显倾向于中长期个人住房贷款。

　　加还是去

　　对于个人住房贷款是否在加，如何把握“去”和“加”的平衡，周小川的回答是：降低贷款条件（如降低首付比例），贷款增多，从这个角度，个人住房的会有所提高，这个逻辑没错。

　　但是，从宏观层面看，中国如果想控制率，应掌握好整个率，关键还是要如何应对企业率过高的问题，也有一部分人比较关注地方的率是否偏高的问题，从总量上来讲个人消费贷款的率不太高。

　　周小川认为，中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，银行系统也觉得个人住房抵押贷款相对比较安全，有发展的机会。央行在加强对银行总体健康程度的考核之外，将会给予银行更大的自主权，对不同客户采取不同具体政策。

　　我国居民房贷高不高

　　如果按照国际算法，存量房贷占储蓄比例或金融资产比例，或者是存量房贷占GDP的比重来算都不高。但是如果我们分析一下居民的房贷结构和增长趋势，你就会发现这种加趋势不可持续，边际已近极限，房地产泡沫问题必须引起足够警惕。