解局 首开9.8亿挂牌朝阳地块49%股权与中报里的少

　　9月19日，北京产权交易所显示，北京志茂房地产开发有限公司增资项目拟募集资金金额不低于9.8亿元，拟募集资金对应持股比例49%，项目发布截止日期为2022年10月19日。

　　据观点新媒体了解，北京志茂由首开股份于6月13日设立，持股比例100%，注册资本10.2亿元。旗下开发项目为北京朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块。

　　而崔各庄乡奶西村宅地于2022年6月1日，由首开股份于北京第二次集中供地中耗资40亿元摘得，楼面价约4.4万元/平方米，溢价率1.5%，且无需配建保障房。

　　挂牌朝阳地块49%股权

　　虽然目前上述增资项目仍处于挂牌预披露阶段，具体的投资方资格条件、增资条件尚未公布。不过，最终的接盘方却似乎已有端倪。

　　6月22日，中国金茂曾发布公告称，其间接全资附属公司北方德茂与首开股份签订协议，为双方后续就奶西村地块的开发开展合作。

　　根据协议显示，北方德茂同意向首开股份及项目公司提供不超过21.67亿元诚意金借款，年利率5.3%，用于首开股份及项目公司支付奶西村地块的部分开发所需资金。

　　不过，对应的条件是奶西村地块在取得北京发改委立项批复后，首开股份需要推进项目公司公开挂牌，以增资扩股的形式引入投资者获取不低于49%的股权。

　　若北方德茂最终未能摘牌，首开股份需在收到北方德茂书面通知后20个工作日内，偿还全部诚意金借款本金及利息。

　　除了诚意金借款外，该项目于8月5日官宣案名为“首开·金茂望京樾”，也佐证了接盘方将会是金茂。

　　据了解，首开·金茂望京樾的售楼处已于8月20日开放，项目共计14栋楼，总高5-18层，规划建设764户，主力户型为102平三居，120平及155平四居。

　　值得注意的是，金茂此前也曾参与奶西村地块的竞拍，但最终未能竞得，而如今再度积极参与，表明了其对该地块的看重。究其原因，主要源于地块本身的红利。

　　公开资料显示，崔各庄乡奶西村地块占地面积44618.192平方米(包含一块40718平方米居住用地，以及一块3900平方米托幼用地），规划计容建筑面积为93514平方米，地块住宅部分建控规模90394平方米，容积率2.22，控高60米。

　　该地块销售指导价8.5万元/平方米，而成交楼面价仅为4.4万元/平方米，房价地价差超过4万元/平方米。

　　对此，有市场人士经过初步估算认为，该项目的毛利率或将超过30%，如此可观的利润空间，在北京楼市颇为少见。

　　其实在开发项目中引入合作方并不鲜见。近年来，为了分散风险，许多房企会选择联合开发的模式，而首开无疑是最乐于合作的企业之一。

　　据悉，2020年，首开股份共在北京收获9幅土地，全部采用了合作开发的方式。而2021年，首开股份一共拿下10宗地块，拿地总金额与建筑面积均位列第一，其中除房山长阳镇共有产权房宅地为独自中标竞得外，剩余9宗均为联合开发。

　　截至目前，首开的合作对象已超过30多家。观察这些合作方，主要包含两类房企，一类是龙湖、华润、金茂、中海、旭辉等头部房企，另外一类则主要是住总、建工、金隅等北京本土企业。

　　据不完全统计，与首开合作最多的要属龙湖、金茂、华润三家房企。据了解，首开已与龙湖合作的项目有30多个。华润则与首开先后打造过首开·华润城、华润·万橡悦府、幸福里润园等项目。

　　而金茂方面，除了上述的首开·金茂望京樾，更多集中在北京之外，如位于武汉东湖的金茂府、江苏常熟的首开金茂熙悦、浙江台州的首开金茂·金玉上城等。

　　此外，在住宅开发之外，2021年3月，首开股份、金茂还联手高和资本共同设立火炬基金，收购北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。

　　得益于大举采用合作开发模式，近年来首开股份的规模有了明显扩张。据了解，2017年至2021年期间，首开股份的签约销售金额由691.9亿元上升至1149.07亿元。

　　随之而来的，是公司少数股东权益的占比不断上升。数据显示，2018年末至2021年末，其少数股东权益占所有者权益的比重分别为42.45%、49.06%、50.77%及53.62%。

　　而该数字在最新的中报再一次攀升，截至今年6月底，首开股份的少数股东权益为378.37亿元，占所有者权益的比例上升至56.15%。

　　与此同时，少数股东损益的占比也出现了快速上涨。据悉，2018年末至2021年末，首开股份的少数股东损益占净利润的比重为20.51%、51.06%、24.98%、66.98%。

　　可以看到，2019年末和2021年末，其归属于母公司所有者损益均不到净利润总额的一半，其中2021年末甚至低至33.02%，与46.38%的所有者权益占比相差逾13个百分点，利润空间受到明显挤压。

　　而今年上半年，首开股份实现净利润为-13亿元，其中少数股东损益录得正值为1.25亿元，而归母净利润则为-14.24亿元。

　　从上述数据可以看出，如何提高权益占比无疑是摆在首开面前亟需解决的问题。

　　正如合作方旭辉控股董事局主席林中所言，关注规模已成过去，未来就是关注经营效益、核心利润、关注ROE等指标。