地产行业政策底在等待市场底 ？“第二增长曲线

　　广州、深圳、天津等20个城市均出现了4.4％的房贷利率。

　　目前看作用不明显，有分析师指出，当前房地产已经处于政策底但市场底还需要等待。地产行业回暖需要后续政策再加码。

　　预计销售到三季度末才有可能转正。

　　据中国证券报报道，民营房企新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，创设机构将同时发行CRMW为该期中票提供信用保护，从而为此次发行保驾护航。不难看出，示范房企扩容的落地速度之快。

　　深交所推出中证金融和中信证券联合创设的信用保护凭证，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”配套成功完成簿记。此外，据财联社报道，碧桂园拟于今年6月发行供应链ABS产品，该产品也将启用信用保护工具。

　　一位不愿具名的地产金融研究分析师向《红周刊》分析表示，供应链ABS产品的债务人是房企，原始债权人是供应商，发行供应链ABS有助于保护上游弱势群体，因为这类产品被投资人购买，就意味着上游供应链被房企所拖欠的款项更容易提前拿到，也就不用担心房企还不上钱了。

　　上述分析师还表示，虽然房地产支持降杠杆，但房地产的相关产业链也不能倒，所以供应链ABS产品会得到相应支持，ABS成为民营房企融资渠道主力的可能性也会较大。

　　房企“第二增长曲线”有望发力

　　不难看出，虽然房地产政策持续放松，但房地产市场复苏仍需一段传导时间。

　　胡景晖认为，此前行业一直在“喊口号”，但直到近期，业内才真正意识到，房地产正在从以开发为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代。而以当前的存量和整体行业发展来看，房地产也会由一个制造业走向服务业。

　　在这一大背景下，物业、商业、长租、代建等以服务和运营为主的“第二增长曲线”，越来越受到房企重视。

　　其中，物业板块，是房企发展较早、也更趋成熟的“第二增长曲线”。今年以来，龙湖、万科先后分拆旗下物业板块并在港递交招股书。胡景晖认为，这是今年房企发展第二增长曲线的两大标志性事件，其预计，万物云和龙湖智创将在今年夏天登陆港股。而这一动作的达成，也将标志着内房企中规模较大房企旗下物业板块对接资本市场的告一段落。

　　此外，更有多房企明确指出“第二增长曲线”对公司的重要程度。如，万科董事会主席郁亮在2021年业绩会上指出，万科的经营服务类业务表现很好，快速发展，2021年度，公司经营服务类业务的收入总和超过了400亿元。营运净收入率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。

　　旭辉控股也曾公开表示，未来公司收入将有50％来自住宅开发，30％来自租金收入，另外20％来自其他业务。

　　绿城中国立下的2025战略目标也指出，公司要在2025年实现6400亿元的合同额目标，其中，包括房产代建轻资产板块目标1500亿元。

　　可以看出，在地产板块存量市场难以拓展，叠加毛利率不断下滑的大环境下，“第二增长曲线”有望成为缓解房企业绩下行的一大利器。不过胡景晖同时表示，第二增长曲线的发展、变现仍然需要一定时间。