正副总裁同时离职，财信地产股价涨停！新神话

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　　撰文蜜姐&杰儿

　　5月18日，上市房企财信地产发展集团（以下简称“财信地产”）发布公告，公司董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔和监事唐宗福因个人原因已辞职。

　　让人费解的是，昨天总裁、副总裁双双出走，今天（5月19日）财信地产的股价涨停，当天大涨了10.07%，还有机构预测“后市或有继续冲高动能”，这是什么诡异的局面？！

　　

 

　　曾被美国基金评级公司评为“历史上最传奇的基金经理”彼得·林奇曾在其书中将“企业英雄”分为三大类型：

　　第一类，公司维持数十年的增长；

　　第二类，公司曾经面临衰退，后经某位英雄（即高管）妙手回春，重整旗鼓；

　　第三类，公司历史悠久，业绩平平，当人们认为其风光不再时，它却柳暗花明迎来第二次繁荣。

　　有着25年发展历史的财信地产，是否能成为彼得·林奇口中的“企业英雄”呢？

　　01

　　常常让我们遗憾的不是没有赶上好时代，而是在最好的时代，自己却没能把握机会。

　　重庆的蜜友们大概对财信地产并不陌生，它曾经在本地房企中名列前茅，也有不少地标建筑。

　　比如，熟悉的重庆财信北岸江山、位于江北嘴的重庆财信广场、丽晶酒店等。

　　

 

　　图片来源财信地产官网

　　不过，作为重庆本土房企，财信地产近年来无论是与本地发家的兄弟房企们相比，还是与外来的房企竞争中，掉队迹象明显。

　　财信地产成立于1996年，是一家老牌房企。发家于重庆的龙湖地产和金科地产分别在1997和1999年才开发了首个项目。后两者均已是千亿级房企。

　　差不多同时期的协信地产（创立于1994年）早在2015年销售额就已接近130亿元。当然近年来也不时传出“暴雷”危机，同样面临“中年困境”。

　　据克尔瑞的数据显示，创办于2004年的东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元。

　　而财信地产2020年的销售额仅为70.67亿元，在重庆本地房企梯队中，明显跌落。

　　据重庆市房地产业协会发布《2020年重庆市主城中心城区商品房销售TOP20房企榜单》，没有财信地产的身影。

　　克尔瑞统计的20020年重庆房企销售排行榜TOP30中，同样没有财信。

　　但早在2013年财信就曾荣获“重庆市房地产开发企业50强”第8名的荣誉。

　　财信地产赶上了我国房地产行业发展的整个黄金时代，为何却未能抓住机遇快速扩张升级？

　　02

　　财信地产如今的局面与其定位密切。

　　财信地产背靠财信集团。

　　财信集团1997前的定位是以房地产开发为主业；但到了2006年突然转型，成立了重庆市财信环保投资股份有限公司，确定了“地产+环保”双核发展格局。

　　2008年之后，财信集团加快了多元化的脚步。2009年进入资服务领域；2011年重点发展股权投资。

　　早在2015年，财信集团就提出了“千亿规模、百年企业”，但并非是针对房地产板块。

　　如今，财信集团称自己是“一家多元产业及投资集团”，大力发展的核心业务为资本投资及金融服务，地产仅是其三大支柱产业之一。

　　

 

　　图片来源财信集团官网

　　财信地产也由曾经的主攻方向退居到仅是集团三大产业支柱之一。

　　从享尽宠爱的“独子”到兄弟姐妹众多，导致财信地产受集团的重视程度远远不够。

　　除开“爹妈”的疼爱不够，财信地产自身此前的定位和发展方向，也不利于其做大。

　　财信引以为傲的产品是豪宅、商业办公，比如为重庆各大中型企业定制高端写字楼，如交行、中信银行、兴业银行(601166,股吧)和新世纪(002280,股吧)百货等企业在重庆的总部大楼等。

　　优势是容易形成口碑，劣势则是在快速做大规模上较为吃亏。

　　据东方财富(300059,股吧)网统计的历年年报数据显示，财信地产的营收增速和净利润增速波动较大。

　　

 

　　图片来源东方财富网

　　其中，2018-2019年，两年的净利润同比增速均为负值，尤其是2018年同比增速为-41.92%。2020年情况有所改善，但扣非净利润同比增长仍未负值-39.92%。

　　但从资产负债率来看，财信地产的负债压力并不小，且最近三年并无明显改善，均在83%以上。据年报披露，截止2020年底，财信地产的负债总额为152.6亿元

　　

 

　　图片来源东方财富网

　　赚钱能力方面，也有所下滑。财信地产2018年及之前毛利率还保持在23.5%-34.8%之间，但2019、2020年分别下滑到17.08%和17.46%，净利润率近三年为超过4.3%。

　　03

　　面对“中年危机”，财信地产近些年也在积极应对，然而效果并不太理想。

　　2018年，财信地产将管理总部迁至深圳，与北京总部形成南北双轨运行，力图全面布局国内核心经济圈。

　　截止2020年底，分地区来看，重庆仍然占其总营收的66.45%，此外，江苏（集中在连云港(601008,股吧)、常州、镇江）、山东（集中在威海）占比为17.33%、15.72%。其他地区的占比不足0.5%。

　　

 

　　图片来源财信地产2020年报

　　尽管也实现了一定程度上分散经营，但距离其定位的核心经济圈颇有距离。

　　另外，值得重视的土地储备不足，后续或恐难以发力。

　　

 

　　图片来源东方财富网

　　据2020年报显示，财信地产新增土地储备项目仅4项，且三项位于重庆，仅1项位于天津；剩余可开发建筑面积为39.01万平方米。

　　而今年5月，重庆第一次集中供地，46宗地，平均溢价率42.99%，全国数十家房企争抢得轰轰烈烈，却没有财信地产的身影。

　　实际上，财信地产最近一年的高管变动颇为频繁。

　　去年底，其高级副总裁王少宇辞职；去年5月，其副总裁张革文先生辞职；今年2月公司董事长鲜先念辞职。

　　今年2月，财信地产发公告发布了《高管人员绩效考核办法》，4月底发布了今年一季报，尽管营收大增两倍多，净利润依然是负增长。

　　

 

　　不知道，高管们的频繁变动，是否与“不可能完成”的绩效有关，但公司求变求突破迫切期待和现实不尽人意的双重压力确实很大。

　　总结来看：

　　财信地产幸运的是经历了整个房地产行业发展的黄金时代，不幸的是并未抓住机遇快速扩张升级，导致当大房企们蜂拥进入重庆市场后，快速滑落。

　　如今，财信地产高层频频变动，大概率是寄希望于能力强的管理层能妙手回春，先实现其2022年破百亿的目标，加快全国扩张的步伐。这样的“企业英雄”，不知道财信地产能否遇到。

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　　今日词汇：权益销售额

　　权益销售额：即企业股权占比为口径，若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。

　　

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