造富雪道 从办伴到堂堂加 胡京走出一个联合办公

　　WeWork在2019年时估值暴跌过后带来了不少共享办公低迷的感觉，随后疫情使得移动办公火热起来，再是受到经济周期波动以及疫情反复的多重因素叠加影响，存量商办楼宇的空置率逐年上升，数字化、智能化显得就更加重要。

　　9月16日，堂堂加集团AgiiPlus Inc.在美国证监会提交招股书，拟在美国纳斯达克IPO上市，其股票代码拟为AGII。

　　追溯到2021年9月，堂堂加与特殊目的收购公司Goldenbridge签订了合并协议，正式开启上市之路。

　　此次堂堂加拟纳斯达克IPO上市，就意味着放弃了SPAC上市方式，也意味着创始人胡京从办伴到堂堂加，走出了一个联合办公IPO。

　　据官网介绍，AgiiPlus Group堂堂加集团定位于面向快公司的敏捷办公服务平台，为企业客户和楼宇业主提供整合了SaaS工具和地产科技的一站式敏捷办公解决方案。

　　该集团旗下包括MaxOffice堂堂办公、Spacii堂堂加智造、Distrii办伴。

　　作为曾经是绿地集团执行副总裁、总建筑师的胡京，在2015年离开绿地集团创立了 Distrii办伴，彼时他提到Distrii办伴是一个跨越地产和互联网的的新物种，是以办公为入口的可落地的物联网。

　　2018年开启全国扩张之路，同年3月Spacil堂堂加智造事业平台成立，这是打造办公存量资产更新运维与智慧升级的物联网平台，随后在2020年5月MaxOffice堂堂办公上线。

　　堂堂加这次IPO的团队，是承销商老虎国际，审计师 MaloneBailey， LLP；分别作为中国律师、美国律师的是汉坤、翰博文，及承销商中国律师、承销商美国律师锦天城、VCL Law LLP。

　　据观点新媒体了解，堂堂加线上服务已全面覆盖核心一线+办公空间、智慧楼宇管理面积超75万平方米。

　　2020年、2021年两个财政年度，堂堂加的收入分别为3.57亿元、4.59亿元，相应的净亏损分别为2.28亿元、2.91亿元。

　　亏损的问题一直都困扰着联合办公企业，重资产模式下基础成本极高，再加上周转率难以得到保证，因而坐着数钱的“包租公”日子可望而不可及。

　　处于较早时期的2016 年到 2020 年，堂堂加的复合年收入增长率约为 158%，其中2020年的收入与2019年相比增长了23.7%。

　　堂堂加收入主要

　　办公空间租赁和运营收入作为堂堂加的核心收入

　　办公空间租赁和运营亦是堂堂加的主营业务成本目前最大的支出，从2020年的3.67亿元增长27.74%至2021年的4.68亿元，占总营业成本比例由83.4%提高至89%；装修和智能建筑技术成本于2021年减少至0.31亿元，经纪和企业服务成本增至0.27亿元，占总营业成本比例提高至5.1%。

　　堂堂加还拥有独特商业模式S？aaS ，即创建独特的商业模式来整合线上和线下的业务，为企业客户和楼宇业主提供整合了SaaS工具和地产科技的一站式敏捷办公解决方案。

　　这不仅仅局限于办公场景与办公方式，而是涵盖线下物理空间的选址、装修、配套设施、运营服务与自主研发的线上核心数字化系统。敏捷办公下的堂堂加，模式相较于其他联合企业更轻，同时SaaS业务的成长性与线下能形成良好联动。

　　2015年，众多地产行业高层离职投入到创业的第二春，而正处于风口的联合办公，也吸引了不少地产界经理人投身于此，胡京也是其中一员。

　　彼时，逾不惑之年的胡京在绿地集团工作了15年，他表示更希望在职业发展的下半程为自己创业，因而创立Distrii办伴。

　　这个想法并不是乍然惊现，源于他发现办公空间很多都是浪费的，比如很多销售人员都是在外办公，而后台部门其实不需要在CBD办公。他认为，目前是一个共享经济的时代，希望做出的办公产品可以解决上面两个难题，提高效率。

　　对于联合办公领域市场的看法，胡京于2018年作客观点举办的博鳌房地产论坛时谈到，这个行业带有很强的地产属性，必须要按地产和空间的要素去考虑，它不是互联网，还没到破茧为蝶的时候。

　　从地产开发企业进入到办公空间领域，胡京却认为用“转型”来形容并不贴切，他表示自己只是从增量市场走到了存量市场，而且，这并不是什么新鲜的事情，是行业的必然趋势。

　　胡京认为，目前联合办公增长势头迅猛，当中有合理因素，也有不合理的因素。其中，个人、企业或组织对资源的共享以及灵活性更加地追求，使得联合办公成为了未来办公非常可能的趋向。

　　另外，这也表明房地产的转型没有更多新的方向，导致了联合办公这两年极速的增长速度。

　　从运营模式上区分，国内的共享办公企业可以分为纯直营模式和混合 模式，而按照玩家属性则可以分为创业公司、传统地产公司或酒店旗下的共享办公品牌。

　　创业公司中不乏离职地产行业的选手，前有2008年前我爱我家副总裁张剑创立了纳什空间，2013年及随后几年时间里，前复地集团副总裁钟澍创立氪空间、潘石屹创立SOHO 3Q、毛大庆创立优客工场、前恒大副总裁白羽创立星库空间等等。

　　胡京曾介绍到，未来十年，将会有30%到50%以上的企业采用新兴办公的可能，而办伴正是基于此，提供未来办公解决的可能性，“它不止是简单的地产属性”，而是面向未来的提供办公解决方案的科技企业，不是一个二房东。

　　2015-2019年可以说是办伴开辟赛道的时期，创立元年引入华住集团作为天使轮投资，2017、2018年再完成2亿元A轮融资和1.5亿元A+轮融资；同时，也实现了进军海外及全国扩张的路径。

　　胡京在2019年提到，办伴已经制订了与企业发展节奏相匹配的为期三至五年的IPO计划。现在看来，前身办伴的堂堂加拟在美国纳斯达克IPO上市，这已基本达到当时的计划。

　　时间来到2020年，疫情吹动了沉寂许久的共享办公行业，同时也进入到深度整合期，FUNWORK、WE+酷窝相继离场，联合办公“二房东”模式弊端显现。

　　丰隆虹桥中心项目等的落地，意味着办伴的全流程轻资产运营模式驶入快车道，并入驻金光外滩中心、苏州湖东晋合广场等项目，还签约了Keppel吉宝置业、Chelsfield 、Schroder Pamfleet、LINK领展、Brook-field博枫资产。

　　因此，办伴2020年的签约数量、签约面积实现超同期2倍增长。

　　2021年，该公司进一步完善一站式敏捷办公服务体系，以及升级为AgiiPlus堂堂加集团。

　　同年10月4日，AgiiPlus堂堂加集团宣布，已与SPAC公司Goldenbridge签订合并协议，合并后的公司将以“AGII”代码挂牌纳斯达克，其估值预计将达约5.78亿美元；而再至今年转战IPO。

　　目前，国内已登陆资本市场的联合办公及相关企业主要有3家，包括2016年4月18日登陆新三板且拟在创业板上市的创富港，及2021年2月10日登陆创业板的德必集团，还有就是2020年11月18日借壳美股上市优客工场。