网红盘被近3000户哄抢，其实九成是“房托”？

　　一个高开低走的项目引发市场关注，高热度和低去化之间的落差让其被质疑找了“房托”。

　　西安共开盘17个项目，15个公布数据的项目弃验率均不低，其中弃验率20％以上的有11个，占比超过7成，龙湖云璟、龙湖星河学樘府等4个项目弃验率超过50％，仅在第一关核验环节便有过半人数离场。

　　过高的弃验率导致新盘去化表现并不理想，开盘售罄的仅有融创望江府和绿城西安全运村两个项目，其余项目去化率在11％-97％之间，其中去化率在80％以上的项目有5个，占比不到3成，将近一半项目去化率不到50％，其中不乏华润、金茂、龙湖、万科等规模房企。沣西板块的两个项目华润沣华九里和香榭汇沣去化率均不到15％。

　　在克而瑞西安机构总经理梁亚婷看来，万科东望是当前西安新盘市场一个较为典型的楼盘，新政的影响、供应量变化带来的冲击都在项目上有所体现。

　　梁亚婷表示，528新政除了降低购房门槛，还释放出限售限购适度松绑的信号，叠加新盘的集中入市，购房者的心态也在动摇，有市场声音认为“底部未到，房企的高价地项目还没出来”。

　　这些压力也传导至新房营销端，梁亚婷坦言，当前营销端应对措施主要还是“降价促销”和“上渠道”，部分项目已给出8、9折的力度，但“去化依旧艰难，销售仍不乐观”。

　　由于西安新政出台尚未满月，效果有待检验，据梁亚婷透露，如果没有达到预期效果，下半年不排除西安会进一步出台相关政策来刺激市场，毕竟此次调控力度适中，相关部门手中仍有政策“底牌”。

　　虽然变数仍在，但去年供应的大量地块今年下半年会陆续开出，因此可以确定的是下半年西安新房市场竞争会更加激烈。

　　梁亚婷预判，下半年西安市场在触底反弹后会缓慢爬坡，毕竟当前市场面信心严重不足，重塑信心需要周期。

　　虽然组织房托营造项目火热是假，但营销承压，去化艰难却是当前新房市场的真实写照，且面临这一困境的远不止西安。

　　克而瑞数据显示，2022年5月，得益于各地楼市纾困政策，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，在供应放量下市场成交略有复苏，百强房企当月操盘金额环比增长5.6％。

　　但对比去年同期来看，5月百强房企的单月销售业绩降幅依然较大，达到59.4％，较4月降幅进一步扩大，这也是近年来百强房企单月业绩同比降幅的最高水平。

　　受此影响，前5个月百强房企整体操盘业绩规模同比降低52.3％，降幅较上月的50.2％扩大了2个百分点。

　　梁亚婷表示，虽然政策端出现松绑，但“老百姓手里没钱，且收入预期下行，预期转弱也导致需求下降”。在其看来，市场需求及购买力透支、信心缺失等问题仍未得到有效改善是影响市场回暖的关键原因。

　　与此同时，房企风险逐渐蔓延，使得购房者对于新建商品房项目能否按期按量按质交付表示担心，购买过程谨慎。某规模TOP 30房企营销人员对表示，即使他所正在的公司目前为止尚未发生债务违约，但市场对于民营房企的信心依然十分脆弱，一线营销端依然“去化艰难”。

　　为了改善销售端持续低迷的现状，房企们正在积极营销加速去库存。

　　建业在河南率先开启了“以物换房”模式。时值麦收季，建业位于河南商丘民权县的建业河畔洋房项目和开封杞县的建业城开启了“小麦换房”和“大蒜换房”的活动，购房者可用小麦或者大蒜抵首付，前者最高可抵16万房款，后者则可抵10万。

　　不同于建业的以物换房，保利在江苏连云港开启了“买房送200斤土猪”的活动。

　　克而瑞认为，5月市场已筑底，在放松政策不断加码后，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。