中银策略：政策底与多头思维执行力培训心得体

　　央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。《通知》出台后，市场各更关注目前保障性租赁住房项目的信贷市场体量，以及会对商业银行的涉房信贷投放产生哪些影响。银保监会公布的数据显示，截至2021年3季度末，商业银行保障性安居工程贷款余额约2.02万亿。从政策导向看，保障性租赁住房已成为重点民生项目，有望迎来爆发式增长；若考虑实际市场体量，目前保障性安居工程贷款余额较低，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。不过《通知》出台后可以更多向商业银行申请保障房开发贷款，此举为地方城投公司和国有企业提供了更多资金供给方选择，一定程度上打开了融资空间，有利于更快推进保障性住房建设。

　　全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则。管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。

　　多部委积极响应金融委要求积极出台利好房企政策号召。3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，会议由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持， 此次会议提到，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。此后，中国人民银行、国家外汇管理局、中国证监会、中国银保监会和财政部纷纷表态，称将配合相关部门有效化解房地产企业风险，促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行行长、金融委办公室主任易纲在主持召开的处级以上干部会议上提到，人民银行坚决贯彻党中央国务院决策部署，坚决提高政治站位，坚决落实金融委的工作要求，积极担当作为，把中央经济工作会议精神和全国“两会”部署落到实处。对房地产要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。对于房地产行业，银保监会党委书记、主席郭树清在主持召开的专题会议上表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。证监会则表示，会积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。国家外汇管理局在召开的专题会议上表态会配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。

　　股市影响：①宏观流动性呈现宽松态势，对市场信心重拾及提振带来利好，夯实二级市场底气；②行业供需端政策频频调整态度明确，力推行业重回正轨，有助于行业估值修复；③政策对房企项目收并购的支持力度显著增强，行业清整加速，龙头房企先行利好。当前房地产行业的风险仍未解除，部分民营房企的流动性危机依旧没有实质性的好转迹象，对于这类的房地产公司，执行力培训心得体会急需政策层面的特别考量。从表态来看，金融领域对于房地产行业的态度已经有所转变，期待后续融资端的支持力度能够实际释放。同时行业并购融资审慎开启，收并购市场缓慢升温，推动行业加速清整，现阶段行业在逐步清整过程中将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企现阶段仍享有更高的估值溢价，即房企龙头受益显著；若收并购进程顺畅，被收购项目的出险房企将因资产处臵节奏加快、风险化解而受益。