专家观点：加快发展保障性租赁住房REITs

　　保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，在落实党中央“房住不炒”定位要求、解决大城市住房问题等方面可以发挥重要作用，但也面临前期投入较大、投资回收周期较长等问题。REITs是解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具，未来发展空间较大。

　　一、当前我国保障性租赁住房REITs处于起步阶段

　　自2020年4月国家发展改革委正式发文推进基础设施REITs试点工作以来，已有12只REITs产品上市并得到市场资金的高度认可。从已发行的产品来看，REITs匹配的资金周期较长、成本较低，产品收益较为稳定，适合于保障性租赁住房等运营期限较长、租金收益稳定的底层资产，可以有效解决保障性租赁住房前期投资的退出问题，吸引更多社会资金支持保障性租赁住房建设运营。

　　当前，我国已经开始推进保障性租赁住房REITs的试点工作。2021年6月，国家发展改革委将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点的行业范围；2022年3月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出了保障性租赁住房发展的支持政策；2022年4月，国家发展改革委收到全国首单正式申报的深圳市安居集团保障性租赁住房REITs项目，试点工作取得实质性进展。

　　二、保障性租赁住房REITs发展面临的问题

　　从保障性租赁住房REITs发行以及政策支持等条件来看，在起步阶段面临如下问题：

　　一是对项目资产规模与运营时间有较高要求。根据国家发展改革委对REITs试点项目申报的条件，保障性租赁住房项目资产评估净值原则上不低于10亿元，且扩募不低于拟首次发行时资产规模的两倍，因此在审核时对项目资产规模要求较高；此外，要求试点项目近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，对保障性租赁住房项目的运营时间也提出了一定要求。从目前来看，我国保障性租赁住房仍处于发展初期，在规模和运营时间上达到条件的项目总体较少。

　　二是对项目运营收益提出了较高要求。REITs产品净现金流分配率原则上不低于4％，这对保障性租赁住房项目运营收益提出了较高要求。由于保障性租赁住房的“保障”属性，其租金受政策指导，通常低于同地段同品质商品房的市场租金水平。地方政府往往需要通过土地支持、税费减免、租金补贴等手段，为保障性租赁住房项目的顺利运行提供支持，但收益率达到REITs产品发行要求面临一定的难度和不确定性。

　　三是相关税收优惠政策尚未出台。由于我国缺乏REITs产品的税收优惠政策，保障性租赁住房REITs项目各环节的税收涉及所得税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等多个税种，税收负担较重，对产品收益率产生一定影响，加大了保障性租赁住房REITs的运营压力。

　　三、加快发展保障性租赁住房REITs的政策建议

　　一是建议适度调整保障性租赁住房REITs的发行条件，支持保障性租赁住房更快发展。结合我国保障性住房发展的阶段特点，可以在一定条件下，适度放宽保障性租赁住房REITs发行时的运营时间、项目规模等条件要求，鼓励更多的优质保障性租赁住房项目通过REITs缓解投资压力。

　　二是建议完善REITs的税收优惠政策，降低保障性租赁住房REITs产品收益压力。结合境外市场经验来看，REITs的最大优势在于其拥有税收优惠，一方面可以提高投资者长期收益率；另一方面可以降低项目运营成本，使保障性租赁住房更加凸显“保障”属性。

　　三是建议地方政府给予明确的长期支持政策，有利于稳定项目预期收益、保障REITs产品成功发行。地方政府可以给予保障性租赁住房长期的土地供应、税费减免、租金补贴等政策支持，不仅为项目达到REITs发行条件提供保障，而且有利于稳定项目的收益预期，吸引更多资金参与。