年报观察   雅生活：不确定性下的内生增长路线

　　汇丰研究发表报告指，去年雅生活毛利率按年跌2.2个百分点至27.5%，主要是由于毛利率较低的第三方项目及增值服务新业务占比有所增加。

　　值得一提的是，雅生活2021年财报新增城市服务板块收入7亿元，占比5%。据悉，雅生活在2020年就对城市服务进行布局，2021年3月份斥资约11.8亿元收购北京慧丰、大连明日等五家城市服务公司股权，城市服务板块到了有所增长的阶段。

　　双千亿;新诠释

　　2021年财报显示，雅生活受限制现金从2020年的2757万元增加到33.5亿元，现金及现金等价物从2020年的50.6亿元减少至2021年底的43.9亿元，减少约6.7亿元。

　　公告指出，受限资金主要为存放于中国内地银行的固定利率一年期定期存款。其中33亿元的定期存款已质押用于业务拓展合作方的银行借款或授信担保。

　　此事让人不禁想到，去年有地产企业下属物业公司，因收购关联方资产被交易所问询是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益。

　　雅生活管理层于投资者会指出，受限资金是集团或者说雅生活商业上的安排，主要是为了投资一些项目及锁定标的。在4月份的时候，随着集团一些商业上的安排和市场环境变化，已及早地将这些资金进行解除，不会对集团产生任何的额外影响

　　对此，黄奉潮还专门给股东及投资者打了一剂定心丸，其较为郑重地声明，雅生活从未出现与大股东未经披露的关联交易与资金来往。

　　或许是受去年下半年母公司雅居乐遭遇地产行业调控，出现现金流危机影响，雅生活在投资者会上强调了有质量发展以及维护现金流的重要性。

　　雅生活首席执行官李大龙提到，去年雅生活提出双千亿目标，一方面有一个定量概念，但更重要的还是定性，雅生活希望是能够有质量地发展。

　　双千亿是什么概念呢？就是平台+生态，平台就是我们的业务规模，是主业，主业就是要扩大管理面积，提升服务口碑，同时也是要保现金流。;李大龙说道。

　　雅生活表示，因为现在受到房地产的影响，股东输送面积有一定不确定性，从谨慎的角度，希望每年内生增长面积达到8000万平方米。到2025年左右，雅生活合约面积会超过10亿平方米，在管面积接近8亿平方米，会按照这个指标来进行平台层面的布局。

　　虽然以内生式增长为主，但雅生活并不排除继续进行收并购。

　　该公司提出收并购主要有两个方向：一是在主业层面上的布局和收并购。雅生活管理层认为，随着二级市场估值的下调，今年一级市场可能还有一些房地产下属物业公司会存在一些流动性的问题，价格会有一定的调整；

　　第二，雅生活会按照战略的安排和部署，以战略为导向，适时进行合适的收并购，以进一步补充在产业层面的布局。