国金宏观赵伟团队：稳地产，不能忽视的供给约

　　国金宏观赵伟团队研报表示，相较于以往地产周期，当前房企杠杆约束明显加强、资产负债率持续高位，尤其是前期大幅扩张的部分民营企业债务压制明显增强。房企现金流恶化，上市房企筹资现金流去年下半年同比下降25.6％，降幅创历史新高。

　　当前房企面临预售资金监管，披露预售监管资金的房企，受限资金比例达29％，现金流压制凸显；信用违约风险加速暴露，2021年房地产行业不良贷款率翻倍增长，使金融机构房贷谨慎、房企融资修复难度加大。

　　为环节房企现金流压力，推出房企并购、重点房企信贷支持等融资措施；同时，央地陆续优化预售资金监管，4月以来，各地相关措施出台明显增多，包括银行保函替代、企业信用差异管理、增加拨付节点比例等。

　　融资放松后，地产债净融资转正并逐步增多，但民企地产债净融资仍持续收缩；尽管预算资金也有所放松，但房企面临企业信用评级、地域转移等限制，使民企投资能力和意愿依然偏弱，城投平台、国企成为拿地主力。

　　当前地产面临的供给约束，可能拖累需求对投资等支持；除需求刺激外，信用保护工具、贷款再担保等增信工具运用，预售资金监管优化地区、使用范围增多等，有利于改善房企现金流；工地增多等政策改善，也助力稳地产。

　　供需影响下，本轮地产周期或“变平”。地产投资和销售的弹性或弱于以往，不同城市驱动逻辑亦不同于传统周期，房企集中有限资源在一二线和部分热点三线城市开发；而居民收入、房价预期等变化，也可能导致销售分化。