产值利润率信达固收：以史为鉴，当前地产信用

　　无锡法院批准冻结恒大地产存款的消息，使得市场对于恒大的担忧不断增加。这一事件的发酵标志着其信用风险的暴露到了新的阶段。此后恒大频繁爆出负面信息，涉及评级下调、高管被约谈以及旗下财富产品无法兑现等。产值利润率在债务压力恶化的背景下，恒大开展了一系列变卖资产以自救的行动，但其最终仍然发生了实质性违约。恒大事件的悬而未决，使得信用风险向更多的民营房企蔓延。

　　国务院金融稳定发展委员会对于当前的市场状态发声，这对于地产行业的影响，可以与2020年11月21日金融委关于打击“逃废债”对于信用债整体市场环境的影响相提并论，标志政策对于房企信用风险的态度已经从要求企业自救，转变由监管出台全面的风险化解方案。尽管地产市场基本面的恢复、房企新发展模式转型配套措施的具体落实仍然需要一定的时间，但是当前地产商偿债能力下降、却又不愿低价处置资产所造成的僵局可能被打破，弱资质房企风险快速蔓延的势头有望受到一定的控制，这或许是房地产行业由冲击阶段进入分化阶段的一个重要信号，标志着部分优质房企的投资价值已经开始显现。在这样的背景下，我们推荐中海、华润、万科、保利以及招商等央国企3年期左右债券以及龙湖和滨江等优质民营房企1年左右短久期债券。

　　而房企整体的信用风险转向收敛阶段可能仍然需要一些条件。我们需要观察到政策对于相关的风险化解方案确立，对于部分风险较大的企业或提供明确的支持，或是一些大规模的并购措施落地，帮助房地产企业度过自身偿债的高峰期，并迎来地产基本面的明显改善，这可能仍然需要一定的时间，我们认为这最早也还要在2022年下半年才能逐步看到。

　　风险因素：政策不及预期