弘阳地产“水蜜桃换房”背面：总裁离任、负面

　　由弘阳集团与无锡本土房企华晟集团联合开发的无锡阳山悦阳九玺推出水蜜桃抵房款活动，单价18.88元/斤，最高可抵188888元，成为与西瓜、小麦抵房款后又一创意产品。

　　公司发布公告宣布袁春辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员几项职位，由创始人曾焕沙接任行政总裁。

　　穆迪将弘阳地产的5亿-10亿元人民币以及弘阳地产层面的45亿元人民币现金，应能覆盖在2022年内的债务到期量。但惠誉预计，鉴于弘阳集团将不得不依赖自有现金和内部现金流兑付即将到期的债务，其流动性缓冲空间或将进一步收窄。

　　此外，弘阳集团以位于南京的家居博览中心为抵押标的发行的20亿元人民币商业地产抵押贷款支持证券将于2023年1月进入回售期。集团正在推进以抵押贷款对CMBS进行再融资，并将超出CMBS再融资的贷款额度用于集团其他债务兑付。尽管集团表示已经与牵头银行达成协议，但惠誉认为，再融资的完成时间仍不确定。

　　弘阳地产正在寻求以位于江苏省的两处投资物业作为抵押标的置换现有贷款或获得新的抵押贷款，以筹集约9亿元人民币的增量融资。该公司还计划出售合资项目公司的部分股权以充实流动资金。惠誉认为，由于市场波动较大，上述交易的执行风险高企。

　　《港湾商业观察》就评级下调一事联系弘阳地产投资者关系部门，未能获得回复。

　　盈利能力下降，销售状况持续承压

　　再看2021年年报信息。从营收、毛利润以及净利润来看，2021年，弘阳地产营业收入为266.7亿元，同比增长32.3％；毛利润为50.8亿元，同比增加12.7％；净利润为18.7亿元，同比上升0.6％。

　　从业绩体量来看，公司整体表现不错。然而与此同时，其毛利率和净利率却双双下滑。同期内，毛利率为19.1％，同比下降了3.3个百分点；净利率达7％，同比下滑了2.2个百分点。与此同时，归母净利润也同比下降了25％至12.46亿元。

　　克而瑞地产研究在年报点评中谈到，毛利率下降主要是由于高毛利项目结转比例变少，归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁，截止到目前总土储的权益比例依然不足50％，少数股东摊薄利润的情况仍会持续。

　　从销售状况来看，2021年，弘阳地产实现合约销售额872.2亿元，较上年略增，平均合约销售单价约人民币16887元，同比增长15.5％。但2022年以来，弘阳地产面临着销售承压的风险。2022年前5个月，弘阳地产累计实现合约销售金额为155.2亿元，同比下降60.86％；累计实现销售面积为109.65万平方米，同比下降53.39％，平均销售价格为14151元。

　　从单月来看，5月份，弘阳地产的合同销售金额为31.08亿元，同比下降75.97％，销售面积为23.66万平方米，同比下降67.14％，销售均价为13135元。

　　惠誉指出，在中国近期新一轮疫情爆发及相关封控措施的冲击下，消费者的住房需求持续低迷，信心受挫，受此影响，弘阳地产2022年前五个月的合同销售总额同比下跌61％至155亿元人民币。尽管2022年5月的销售额环比增长20.1％达到31亿元人民币，但惠誉认为，弘阳地产的销售额在2022年实现全面复苏的前景仍存不确定性，其全年合同销售规模的降幅可能在30％以上。疲软的销售势头将继续拖累该公司的现金流生成和流动性缓冲能力。

　　知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，弘阳地产前五个月销售金额下降了60％，跌幅是比较大的。但并不是说比行业中的其他企业要差，很多企业也类似同比下降了60％左右的水平。所以单从数据来看，一方面说明企业面临比较大的压力，另一方面也说明现在整个行业都存在销售金额下滑幅度大的情况。但是不管怎么样，弘阳地产当前销售数据下滑的比较大，面临的现金流的压力也会比较大。弘阳地产面临的盈利压力以及销售方面的压力堆积在疫情，使得评级下滑和经营方面的外部环境恶化。

　　“而弘阳地产的无锡‘水蜜桃换房’举动也说明企业在当前拉动销售方面有一定的焦虑和顾虑。这对企业而言，在经营、销售方面遇到一些困难，下半年迫切需要各种办法来克服，否则，出现评级下调等问题会使得企业后续融资机会减少，压力继续加大，形成恶性循环。如果弘阳地产销售速度能够加快，即便是下降，但是跌幅比别的企业要小的话，就有可能扳回一局，争取更多有利条件，创造更好的发展环境。”严跃进说道。