又一单公募REITs正式获批

　　目前场内上市的12只公募REITs今年以来平均涨幅达到1.67％，其中，博时蛇口产园REIT年内涨幅11.87％，而从成立以来市场表现看，富国首创水务REIT涨幅高达44.91％，红土盐田港REIT上涨33.54％，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅也超过20％。

　　不过，随着首批公募REITs即将迎来首个解禁高峰，也带动公募REITs二级市场溢价率有所走低。Wind数据显示，富国首创水务REIT溢价率从2月中旬的超过90％回落至目前的43.56％，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT的溢价率从接近60％的高位回落至44.89％、32.81％。

　　建信基金表示，今年以来，我国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍，公募REITs收益

　　富国首创水务REIT基金经理李盛也称，公募REITs试点阶段，整体产品供给规模较小、流通量有限，吸引了较多投资者的追捧，存在一定的炒作行为。在此也特别提示投资人，要深刻认识公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。

　　王翘楚也提醒投资人，随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。

　　不少业内人士认为，公募REITs解禁潮降至，二级市场价格短期内或存在一定的压力，不过投资者需要理性看待相关交易风险，着眼于REITs的长期投资价值。

　　“首批基础设施公募REITs发行规模314亿，但鉴于投资人中存在战略配售者，有锁定期的要求，因此上市初始的流通市值也就120亿左右，不到发行规模的40％。上市发行一年后，市场化战略投资者持有的部分就解禁流通了，这部分的占比也有30％左右。” 富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，也就是说6月份解禁的份额部分与发行初始流通规模相当，从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。

　　王甲同表示，鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs的涨幅较大，估值明显虚高。即使在近期资本市场形势不理想，REITs价格出现一定回撤的情况下，已发行的公募REITs平均溢价也超过20％。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs必然存在价格回撤的压力，这可能会带动整个REITs二级市场承压。

　　“解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。” 华安基金相关人士则表示，解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断的综合博弈的结果。虽然不同REITs基金情况有一些差异，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，如限售份额短期集中流通到市场交易可能会对二级市场产生一些影响。投资人需要关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。

　　王甲同还表示，在整个公募REITs市场供给量增加，二级市场价格承压的情况下，会秉承“价值投资、长期投资”的理念，注重选择底层资产优质、估值合理、现金流稳定的项目进行投资，避免追高和炒作。同时在解禁前降低仓位，待解禁一段时间市场平稳后，再择机进行配置。此外，为了避免大量交易过度影响市场价格，带动市场出现不理性抛售，选择通过大宗的方式进行交易，也是稳定市场价格的有效方式。