未来更以绿色建筑全面覆盖为目标

　　作为一家销售排名在行业第十徘徊的公司，龙湖以第456名的成绩闯入《财富》500强。以规模论成败的财富榜单，对龙湖格外开了恩，当然自有一套逻辑在。

　　8月25日，龙湖集团公布2021年上半年业绩。

　　报告期内，龙湖全年合同销售同比增长28.4%至1426亿元；实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

　　从主要数据来看，“优等生”龙湖仍然是比较优秀的。但是从细节处看，“优等生”的成绩单也不如往年那样耐看了。

　　疫情带来的挑战、和房地产调控常态化之下，潜伏着太多信息和正在到来的不确性。

　　在今年的龙湖中期业绩发布会上，吴亚军、邵明晓和赵轶，以及地产航道新任命的“领路人”陈序平，都从不同维度上给出了自己的判断。

　　研究下龙湖的管理层可以发现，吴亚军是学鱼雷动力装置出身，邵明晓学的是自动化控制，赵轶在中南财经政法大学主修国际会计，而“苗根正红”的陈序平从管培生一路升到副总裁。这帮人做模拟、做框算、找便宜钱，用尽一切手段帮助龙湖“知命慎行”。

　　大部分房企对于放松调控已经不抱有任何“幻想”，重压之下，大型的地产公司提质提量，小型的地产公司有序退出。

　　被迫跳出“舒适区”是痛苦的，同为第一阵营的龙湖，也在行业的裹挟下放缓了步伐。

　　对比2018年、2019年、2020年、2021年上半年的数据，龙湖集团的毛利从2018年的34.1%下降到了2021上半年的27.7%。

　　“在行业限价的大环境下，毛利回到合理的区间，龙湖从去年30%的毛利率降到27%，销售毛利率从27%降到23%，属于一个合理的区间。”

　　在赵轶看来，毛利率下降属于行业趋势，未来房企将保持20-25%的毛利率，而龙湖内部的毛利率目标是保持在25%以上。

　　邵明晓也同样表示，政策和环境未来会更加趋紧，会把C1航道的业务的颗粒度进一步提升，围绕数字化建设，面向未来进行进一步创新。

　　2016-2020年五年期间，龙湖地产开发业务的平均毛利率是高于30%的，未来的预期是20-25%，那么开发业务的净利润要掉很大一块，市场可能并未充分反应，对所有地产公司都是如此。

　　龙湖当然也不例外，十年前选择的道路开始有得有失。

　　一方面，龙湖放弃了借助财务杠杆大干快上的机会，错过了三四线城市的红利，发展势头一度落后，销售规模也排不进行业前十；另一方面，商业地产的毛利率较高，随着规模逐渐增大，能拉高整体的毛利率。

　　龙湖并未披露物业开发以外业务的毛利率，由于物业管理这种毛利偏低的业务会拉低整体毛利，可以大概估计，近年来龙湖的商业地产板块，也能为拉高龙湖的整体毛利做出一点贡献了。

　　就盈利方面而言，可以看到，龙湖集团在2021上半年保持着核心净利的持续增长，归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；同期核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%

　　新城控股租金收入超越龙湖

　　商业地产业务虽能拉高整体毛利率，但以稳健著称的龙湖在商业板块表现上，或许略逊了一筹。

　　龙湖做商业地产，要追溯到2003年。一块客车修理厂的地块摇身一变，变为首个龙湖天街——北城天街。5年后，龙湖开始进入城市与业态同步高速扩张的时期，在商业地产中开始崭露头角。

　　截至2021年上半年，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%。

　　相较于去年同期，商业租金增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元，平均日客流201万人次。

　　数据乍一看很亮眼，但拉齐跟同行对比一下，却不一定是那么回事。

　　和新城控股旗下商业板块对比一下可以发现端倪，新城商业在项目数量和租金收入数据上直接“碾压”龙湖商业。

　　2012年新城商业首座城市综合体项目——常州武进吾悦落地，而今已经过去9年。

　　商业运营方面，新城商业2021 年上半年含税租金收入39.38 亿元，同比增长73%；而上半年龙湖商业实现租金收入37.1亿元，整体同比增长39%，比新城商业低了2亿多元。

　　换句话说，干的时间比别人久，但赚的却没有别人多。

　　而从全年数据来看，新城商业若Q3、Q4 租金与Q2 持平，则全年大概80 亿元。如果叠加新项目贡献，则有望实现年报85 亿元的租金目标；而龙湖商业在年初业绩会上定下了商业全年85亿元收入的目标。

　　如果加上冠寓业务，这个目标铁定完成，但单看商场运营这一项，或许龙湖商业有些被抛下了。

　　发展战略同是住宅+商业双轮驱动的龙湖和新城，在开业数量上也拉开了差距。

　　今年新开业的吾悦广场足足有33座，到今年底累计开业的吾悦广场达到95座，若加入今年新增委托管理在营项目5座，数量达到100座。而今年上半年，龙湖商业仅五座天街如期开业，累计开业商场达54座。

　　不可否认的是，龙湖也算是规模房企里净负债率最低的企业之一了。

　　对净负债率的严控，龙湖一直业内有名。2021年上半年，龙湖把这个数字定格在46%，这十年来，龙湖也始终只肯让它在60%上下浮动。

　　中报显示，截至2021年上半年，龙湖综合借贷总额1918.2亿元，平均借贷成本为年利率4.21%，平均贷款年限为6.18年。

　　4.21%这个数字低于保利、招商，直追中海、金茂。龙湖的平均借贷成本已经连续5年低于5%，远低于行业水平的借贷成本。

　　上半年，龙湖集团成功发行两期公司债券，合计融资金额60亿元。

　　其中，于2021年5月成功发行的30亿元公司债，五年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.50%，七年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.93%。

　　龙湖集团债务结构合理，一年内到期债务占总债务的比例为9.5%。期后，今年8月份，龙湖发行2021年第三期公司债，发行面额总额为30亿元，其中，五年期债券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.7%。

　　赵轶则透露，“今年下半年，龙湖仅剩20亿人民币付回售权的公司债到期，基本没有再融资压力，未来将继续保持融资管理的主动性。”

　　截至2021年中期期末，龙湖集团现金及银行存款合计994.7亿元，同比增长27.8%，为资金调配、精准判断提供了充足的空间。

　　不过，一市财经发现，2020年底龙湖综合借贷为人民币1673.7亿元，半年内借贷总额增加了250亿，这债务增长速度着实有些凶猛了吧？

　　毕竟，商业、租赁等业务，对资金的沉淀力度不容小觑。以龙湖的“冠寓”为例，发展至今已投入近200亿规模的资金。

　　一市财经看了龙湖集团的年报后，一方面十分期待看到龙湖这样的“优等生”如何在大环境变化中，寻找企业发展的道路。另一方面也感叹再好的企业也避免不了大环境的影响。

　　在技术方面，吴亚军也有着极大兴趣和热情，龙湖也早已着手转型。2017年末，龙湖开始做数字化转型，组建了1000多人的DT（数字科技）团队，与整个集团总部的人数相当。如今，各个业务条线已经在使用这个团队打造出的产品。

　　吴亚军在会上表示，龙湖一直绿色建筑、环保等领域内容，在该领域有200多项专利以及软件技术，每年投入超过20亿，要持续做环境友好、社会友好的企业，未来龙湖将保持对技术热点的。

　　财报显示，截至年中，龙湖满足绿色建筑标准的项目超8000万方，未来更以绿色建筑全面覆盖为目标，启动低碳发展策略完善运营体系。

　　然而，龙湖大力发展数字化也没能解决业主维权难题。

　　在2019年8月的龙湖地产中期业绩发布会上，一名龙湖地产的股东就站起来哽咽地向吴亚军提问：“您知不知道龙湖在长沙已经成了维权的代名词了？”

　　龙湖集团在长沙开发的其它楼盘先不做评价，“映客龙湖”楼盘业主维权事件最近度很高。据了解，7月4日，“映客龙湖”业主们在营销中心门口打出的维权横幅，但很快就被强行抢走了。

　　业主朋友的讲述以及上图所示的业主倡议书，表达的是客观事实还是对事实的误解我们不得而知，在此也不做过多评论。

　　无独有偶，西安龙湖也不安稳。有业主反映龙湖景粼天序项目存在绿化缩水、车库多处开裂破损、外墙脱落等问题。不过，西安龙湖于近期给出了回复，表示回对社区进行“品质提升”。

　　此外，在今年年初，也有晋江龙湖紫宸三期的业主爆料称：花钱买龙湖嘉天下商品房结果是安置房的配置，小区周围就种几棵野树野花，大面积用塑胶代替花草覆盖地表，所以业主拒绝收房。结果龙湖交房第一天就雇佣“保安”上阵和业主对峙。

　　调控，来了还会去，楼市，凉了还会热。而品牌，一旦砸了，就回不来了。

　　但地产的黄金时代过去了，白银时代也会很快过去，或许地产未来也不会再有什么时代。

　　虽然增速不在，但是改善需求的市场依然庞大。房地产市场早已告别规模为王的时代，迎来了质量为王的时代。