红星美凯龙和居然之家两者都选择以加盟为主

　　在房企“三道红线”的管控政策下，融资进一步收紧使得地产商开发进度大大放缓。无论新开发面积还是土地购置面积都在不断走弱。然而，今年以来商品房销售和竣工面积却表现为超预期增长。尤其在竣工面积方面，1-5月两年复合增速从前值-6.0%大幅回升到8.2%。

　　
 

　　从单月同比看，6月竣工面积更是同比增加至66.6%。

　　
 

　　可以看到，上一轮地产开工面积带来的竣工面积并没有受到当前的地产融资新政和集中供地等政策扰动正在迎来上行周期。而随着交房周期的到来，地产竣工面积持续攀升催化下游高景气。

　　
 

　　目前比较关注的家居行业。受竣工回暖影响，2021年以来家居零售表现亮眼，行业在迎来新一轮成长。

　　
 

　　

 

　　
 

　　拆分家居产业链，一直以来零售环节占据重要地位。原因在于其能够整合多品类产品、并为它们提供品质背书，具备较强的议价能力。

　　
 

　　

 

　　
 

　　在零售环节当中，家居卖场首当其冲。可以说是它是挣钱最稳健的一类企业。在这里解释一下所谓的家居卖场，说白了就是卖场方提供一个场地让家居商家入驻销售家居产品，然后向它们收取租金和管理费。

　　
 

　　家居卖场的经营模式具有抗地产周期的属性。因为它不直接参与商品终端销售，主要是通过收租金/管理费来实现创收，所以可以很容易做到旱涝保收。除非其出现最大的风险，比如行业恶化造成商铺盈利能力下降，影响出租率下降以及租金上涨乏力。而且，家居卖场又能受益家居行业高景气推动出租率和租金的上升，从而获得快速发展。正如当前地产竣工周期上行，家居零售正在推动家居卖场盈利能力的提升。

　　
 

　　家居卖场又有连锁卖场和传统非连锁卖场之分。传统非连锁家居卖场属于零散产业的范畴，缺点是很难通过规模化实现快速增长。而卖场连锁化的兴起逐渐打破了这种局限，在近十年间形成对传统非连锁卖场的替代。

　　
 

　　经过这几年发展，家居连锁卖场销售规模接近6000亿。从竞争格局看，目前行业集中度相对较高，红星美凯龙和居然之家利用先发优势和规模优势在激烈的竞争之中成长为双寡头，在商场数量上绝对领先于业内其他对手。加上去年受疫情催化集中度加速提升，双寡头正在不断受益。

　　
 

　　借此之际，今天主要说一下家居连锁卖场双寡头：居然之家VS红星美凯龙，两者商业模式有何独特之处。

　　
 

　　先说公司的基本情况。红星美凯龙是目前国内经营面积最大、商场数量最多的连锁家居企业。公司在2009年的时候就以66家门店超越百安居坐上全国家居卖场的第一宝座，自此开始了长达十年的家居销售的龙头之路。

　　
 

　　居然之家排名老二，2019年通过借壳武汉中商登录资本市场，目前形成家居连锁下辖的市场和自营以及武汉中商下的百货三大业态。

　　
 

　　从目前市场份额看，红星美凯龙和居然之家市占率分别为12%、7.5%。2020年两者GMV分别达到1080、657亿元。

　　
 

　　商业模式对比：在连锁方面，红星美凯龙和居然之家开拓卖场采用的都是“自营+加盟”的经营战略。

　　
 

　　其中，两者自营商场战略差不多，都是分布在国内一线城市及选定的二线城市的优质地段。但在近年两者自营商场数量增速较慢，可能考虑到当前拿地成本和租赁成本水涨船高，而且各级城市基本很少空缺优越位置供新的卖场开出，大家一致在自营战略方面保持稳定趋势扩张。

　　
 

　　

 

　　
 

　　居然之家自营商场轻资产属性更强，这是因为大多数商场都是以租赁物业为主。2020年，居然之家租赁物业占到自营商场为84.44%，而红星美凯龙具备较多的重资产属性，自营商场中主要来自自有物业，占比60%以上。

　　
 

　　在这里其实反映出两者财务有着不同表现之处。

　　
 

　　由于自有卖场成本主要是员工薪酬、装修摊销，租赁卖场成本还包括租赁费用，因此居然之家毛利率会稍低于红星美凯龙。然而租赁物业因通过标准化、流程化作业模式可在全国快速建立连锁零售网络又可以很有效提升资产周转率。因此，居然之家租赁的自营商场资产周转率和资产回报率又要高于红星美凯龙。

　　
 

　　

 

　　

 

　　
 

　　再值得一提的是，红星美凯龙拥有过多自有卖场也造成了财务费用更高，过高财务费用来源于庞大的债务融资规模。因为公司的自有商场主要通过债务融资投资建设的，所以承担了较大的财务成本。

　　
 

　　另外，由于公司自营商场是自有的，采用了公允价值计量模式划入到投资性房地产，而近年房地产市场遇冷，投资性房地产公允价值变动收益在下降，拉低了净利润增长。现在实控人正在不断处置资产，告别地产，只聚焦家居卖场。

　　
 

　　从加盟模式看，加盟体现的是轻资产运营。加盟比起自营好处在于其带来的投资风险对公司的冲击明显会低很多。据零售业的资料调查统计表示，自主创业经营采用自营方式第一年关闭约有80%，到第五年则高达百分之92%；而加盟连锁店第一年关店约有20%，到第五年则为百分之23%。可以说，加盟将原本自己需要承担的大部分风险分摊到了加盟商手上。

　　
 

　　红星美凯龙和居然之家两者都选择以加盟为主，直营为辅的组合，这样可以通过有限的资本开支迅速在三线及以下其他城市拓展商场布局。截至2020年，居然之家一共开了382家门店，其中仅是加盟数量就有292家，占比高达76%。红星美凯龙一共开了421家门店，其中加盟数量273家，占比高达63%。

　　
 

　　加盟模式的不同也是导致红星美凯龙和居然之家销售费用率不同的原因之一。红星美凯龙采用的是加盟下的委管。除了加盟，公司还会派遣管理团队负责商场的策划与广告，这就使得广告费用大部分由美凯龙承担，同时带来的高人员成本，而居然之家除了大型促销活动，广告费用其实让加盟方承担了。

　　
 

　　

 

　　
 

　　从经营结构看，虽然红星美凯龙营收、利润与经营面积保持绝对领先，但居然之家与之的差距正在缩小。差距的缩小正如上述所言，两者都选择同样的商业模式，但持有的资产状态以及运营方式的不同最终形成不同的效果。

　　
 

　　

 

　　
 

　　红星美凯龙市场份额，资产规模更大可以发挥规模和品牌优势，但背负较多的重资产也对净利润造成一定的拖累。居然之家资产、收入方面不如红星美凯龙，但在精细化运营尤其对销售环节的费用控制表现出更强的竞争优势。总体来说，双寡头各有其自身的优缺点。

　　
 

　　今年以来，受地产竣工上行周期带来下游的高景气，红星美凯龙和居然之家经营业绩都获得了比较大幅度增长，此趋势有望继续延续到全年。

　　
 

　　

 

　　（文章来源于：解析投资）