河北土地,正规公司

　　1：房地产金融的非标业务正受到谁监管

　　房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

　　房企资金链承压

　　“非标业务收紧后，我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目，暂时就都没做了。”“432”指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。

　　2018年伊始，多个监管部门共同推进去通道、去。去年12月底，银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　“以前如果遇上不符合‘432’条件的项目，我们可以把交易结构设计得灵活一点，如通过特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式，变相开展房地产信托业务。”上述信托人士表示。

　　大型房企通过非标融资的规模不大，目前没有受到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道，受影响较大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。

　　绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫表示，公司的资金主要来自银行授信，非标渠道的占比很低，所以非标业务收紧后，公司受到的影响不大。不过，一些中小房企的现金流比较紧张，此前依赖信托渠道融资，目前恐怕日子比较难过。

　　河南某房企总经理表示，非标业务收紧后，资金链受影响很大，首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金，其余70%通过信托等渠道解决。

　　“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

　　整顿非标业务

　　市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

　　中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

　　“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

　　某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

　　土地款是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地的比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

　　转向长租类

　　北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

　　“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

　　以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

　　陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

　　银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

　　债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

　　张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

　　房地产是该管管了。
 

　　2：一二线城市陆续调控 房价还能涨多久

　　这泡沫明年要还是不破我和你姓

　　3：土地项目知多少

　　（1）集团公司及其实际控制人、大股东对融资本息的偿付提供连带担保责任。
（2）股权让与担保，或部分股权让与担保、剩下部分做股权质押。
土地款的融资过程中，对项目公司的把控是关键，因此资金方一般都会要求持有全部或部分股权，剩余部分股权做质押。
实操中，很多融资主体对股权过户比例较为关注，更多希望低于50%的股权比例，这个在操作中也有沟通空间。
（3）人员派驻。
跟地产基金的投后管理类似，我们一般都会考虑向项目公司派驻董事，而且赋予该董事一票否决权。
（4）账户和资金监管
前文有提到，土地款的融资须特别注意专款专用的问题，因此资金方与融资主体共管保证金或土地款缴款账户是必备措施，共管措施包括但不限于账户印鉴增加资金方指定个人名章，网银复核Ukey交于资金方保管等。
（5）土地后置抵押
等到后期做融资置换时再行配合解除抵押。当然实操中，这点需要综合评估融资期限和拿到土地证的时间两者的匹配度和抵押空挡期的相应解决措施。
（6）土地使用权证保管及融资置换处理
以我们的业务操作经验为例，在土地款融资业务的操作过程中，我们一般会要求项目公司所属集团公司及其实际控制人夫妇出具承诺函，保证在取得土地使用权证后立即办理抵押及/或由指定机构保管土地权属证明等相关资料原件。
在确定融资置换的可行性之后，经资金机构审核同意，资金机构将土地证原件等交出用于抵押给金融机构进行融资或向银行申请开发贷等，但金融机构贷款需优先用于归还资金机构原提供的土地款融资本息。
另外在业务操作细节上，资金机构释放土地证原件之前需要共管金融机构放款账户，包括账户印鉴增加资金指定个人名章、共管复核Ukey等，因此融资主体需充分注意在这个过程中的操作细节，以便跟提前做好融资工作的安排。
10.放款与用款时间
因融资业务的沟通需要一定的周期，因此建议提前沟通融资合作事宜并确定放款时间。
目前基于金融机构在地产融资方面的政策限制，很多融资需求引流至民间融资机构，因此提前做融资沟通非常关键，以免因沟通周期拉长因此资金到位时间，从我们的经验，建议至少提前2-3个月开始一个地产项目的融资启动工作。

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　　首先要基于双方信任，而信任应该建立在相互了解的基础上，网络如果单纯指的是纯线上的公司，那么资金安全问题有待商榷。
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