经济常识：拿地公司,房地产公司拿地渠道

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　　5：楼市调控重磅!央行等部门立新规 目标锁定重点房企

　　重磅！重点房地产企业资金监测和融资管理规则来了！

　　央行网站8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

　　图片来源：央行网站

　　形成重点房地产企业

　　资金监测和融资管理规则

　　此前市场关于房地产企业融资政策或收紧的讨论不断，此次会议明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　此前多位业内专家及券商分析师就已表示，从楼市和土地市场的近期表现看，房地产融资政策存在进一步收紧的可能性。

　　从房地产金融审慎管理制度的角度看，央行、住建部会同相关部门形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也可以理解为是房地产金融审慎管理制度的一部分。

　　2020年第二季度中国货币政策执行报告指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

　　适度调整融资政策

　　有助于抑制房企激进扩张

　　专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累。而在这一过程中，一些财务过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。

　　事实上，此前已有多个地区收紧房地产调控，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

　　天风证券首席固收分析师孙彬彬指出，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头。同时，土地市场持续活跃。一方面说明房企目前资金面并不紧张，另外一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。

　　部分房企债务融资将受影响

　　多位专家表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，部分房企债务融资料受到一定影响。

　　国盛证券首席固收分析师杨业伟认为，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，创出新高。同时，二季度以来多地针对资金违规流向楼市进行了处罚。

　　银保监会近期也多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

　　国金证券分析师表示，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部流及经营决策，促使房企加快回款，降低，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。

　　图片来源：国金证券

　　中证鹏元评级研究发展部史晓姗表示，地产企业行业特性决定了其依靠负债经营的特征，重点是进行合理的负债管理。在企业遇到负面冲击时，需要重点衡量短期偿债能力。

　　中国指数研究院专家称，房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。

　　6：中金国电基金管理有限公司--简介及投资要求

　　中金国电地产基金
深圳中金国电基金管理有限公司是在深圳合法设立的专业地产基金管理机构。公司依托一支长期从事房地产基金投资管理、房地产金融服务、房地产开发管理的高素质团队，以及目前中国最大最专业的房地产金融交易平台——地加金投资城（ 由公司创始并运营），以“融汇合格资本、投资双优地产”为核心理念，以“管理规范、投资稳健、风控至上、收益丰盛”为基金管理准则，致力为基金投资人创造稳健、丰厚的投资回报。
中金国电基金公司及其核心团队成员，多年来积累了大量房地产基金投资管理、 房地产金融服务、房地产开发管理的成功经验和案例，如中信旅游地产发展基金（有限合伙）、 盛诺金系列房地产基金、 深圳 报业大厦项目、 东方商务港项目、 汉中风尚项目、赣西大市场项目、山东依云小镇项目、江苏中国龙虾城项目、江苏长青公馆项目、南昌城开国际学园项目、佛山山水庄园项目、广东国际汽车博览园项目 等。
中金国电基金公司还与包括国家电网公司、中国国际金融公司、 瑞士信贷、 高盛集团、 凯雷投资集团、平安信托、中融信托、民生银行、招商银行、盛富资本、 金地地产、中信深圳集团、碧桂园集团、雅居乐地产、泛华置业、广森集团、农产品股份公司、 珠江投资、 国墅园集团、 新世界地产、中航集团、盐田港集团、 中科智集团、 富豪国际酒店集团、英皇集团、嘉里建设、星狮地产等诸多金融机构、基金管理机构及地产集团建立了长期的战略和业务合作关系。
一、中期投资
1 、住宅项目中期投资
（ 1 ）投资项目类型：已拿四 证或近期可拿齐四证，但没有资金进行启动的住宅项目 ；
（ 2 ）重点投资区域：一线城市， 二、三线城市，其他优秀潜力城市；
（3）项目地段：城市中心区，副中心区，其他符合住宅开发的地段；
（ 4 ）项目规模：建筑面积5 万平方米以上；
（ 5 ）项目预期回报：内部收益率 30% 以上；
（ 6 ）基金投资额： 5000 万元以上；
（ 7 ）基金投资期限： 1 至 2 年。
2 、商住项目中期投资
（ 1 ）投资项目类型：已拿四 证或近期可拿齐四证，但没有资金进行启动的商住项目 ；
（ 2 ）重点投资区域：一线城市， 二、三线城市，其他优秀潜力城市；
（3）项目地段：城市中心区，一、二线城市的副中心区；
（ 4 ）项目规模：建筑面积 5 万平方米以上；
（ 5 ）项目预期回报：内部收益率 30% 以上；
（ 6 ）基金投资额： 5000 万元以上；
（ 7 ）基金投资期限： 1 至2 年。
基金项目投资初审基本资料：
（1）项目资料， 包括但不限于项目介绍、项目可行性研究报告（或投资分析报告）、项目融资方案（融资需求说明（规模、期限等）、资金用途详细说明、还款来源介绍、可用于抵（质）押的资产说明等）、项目相关权证及批准文件等。
（2）公司资料， 包括但不限于公司概况、法人代表及团队介绍、过往业绩说明、目前开发项目说明、财务状况及业绩说明等。
二、短期贷款
1 、贷款用途：
（1）拿地缺口贷款。 为房地产开发商补交部分土地出让金或土地收购款，或注入资金帮助开发商竞拍∕收购土地项目。
（2）收购贷款。 对烂尾楼项目进行收购，或对大宗物业进行收购。
（3）预售特定贷款。 解决项目已拿预售许可证，但项目后期功能完善配套尚存资金缺口的特定资金需求。
（4）借新还旧贷款。 协助企业归还银行贷款，为企业获取新的更高额度的银行贷款。
（5）解除查封贷款。 为被告企业归还欠款，解除已被法院查封的优质商业物业或开发项目。
（6）物业装修贷款。 针对已封顶的商业物业，协助企业解决装修工程款。
2 、贷款区域： 县级以上城市（含县级市）。
3 、贷款期限： 原则上6个月以下。（特殊情况可适当放宽）。
4 、单笔贷款额度： 0.1 －3亿元人民币。
5 、资金成本： 依项目个案具体商定，但通常实际资金成本低于同类市场水平。
6 、主要抵押资产： 有房产证或预售证的住宅及商业物业、已封顶开发项目、有土地使用证的土地项目。
7 、放款时间 ：相关资料备齐后，三天内实地考察，通常7至15个工作日以内可放款。
8 、借款方资金链保障机制：
（1）若贷款到期，借款方还款确有困难，可安排贷款展期或其他合作方式继续支持借款方度过难关和危机；
（2）若在贷款期内，借款方资金链运转出现困难，可安排再贷款或其他合作方式继续支持借款方度过难关和危机。
9 、基金贷款初审基本资料： 包括但不限于融资需求说明（规模、期限等）、资金用途详细说明、还款来源介绍、可用于抵（质）押的资产说明等。